Jesień to okres, w którym wiele osób podejmuje decyzję o sprzedaży mieszkania. Ktoś odziedziczył lokal po rodzicach, ktoś przeprowadza się do innego miasta, ktoś chce zamknąć sprawę przed końcem roku. Przy ustalaniu ceny zwykle patrzy się na metraż, piętro, lokalizację i stan łazienki. Instalacja elektryczna rzadko trafia na tę listę, choć dla świadomego kupującego bywa jednym z pierwszych tematów rozmowy.
Mieszkanie z instalacją sprzed kilkudziesięciu lat da się sprzedać, ale warto wiedzieć, jak kupujący i rzeczoznawcy patrzą na jej stan, co da się sprawdzić niewielkim kosztem i kiedy wymiana przed sprzedażą ma sens, a kiedy lepiej uwzględnić ją w cenie.
Jak rozpoznać, że instalacja w mieszkaniu ma kilkadziesiąt lat
W budynkach z wielkiej płyty i w starszych kamienicach do dziś zdarzają się instalacje z przewodami aluminiowymi, w układzie dwuprzewodowym, bez osobnego przewodu ochronnego. Rozpoznaje się je po kilku oznakach: w przedpokoju lub na klatce są wkręcane bezpieczniki topikowe zamiast wyłączników, gniazda nie mają bolca uziemiającego, a w kuchni i łazience jest ich bardzo mało. Często widać też ślady dokładanych z czasem obwodów, na przykład przedłużacze na stałe biegnące do pralki czy płyty indukcyjnej.
Przewody aluminiowe same w sobie nie są wyrokiem, ale mają mniejszą obciążalność niż miedziane o tym samym przekroju, a ich połączenia z czasem się utleniają i luzują. Instalacja projektowana kilkadziesiąt lat temu nie przewidywała też dzisiejszego sprzętu: płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, klimatyzatora i kilku ładowarek jednocześnie. Brak wyłącznika różnicowoprądowego oznacza z kolei słabszą ochronę przed porażeniem, szczególnie w łazience.
Co sprawdza kupujący, a co rzeczoznawca
Kupujący zazwyczaj ogląda mieszkanie, otwiera rozdzielnicę i pyta, kiedy była wymieniana instalacja. Coraz częściej przychodzi z fachowcem albo prosi o protokół z pomiarów. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie bierze pod uwagę standard wykończenia i stan techniczny lokalu, a instalacja wymagająca wymiany jest jednym z elementów, które obniżają ten standard. W praktyce kupujący przelicza koszt remontu i odejmuje go od ceny, często z dużym zapasem, bo nie wie, co znajdzie pod tynkiem.
Dlatego sprzedającemu opłaca się mieć konkretne informacje zamiast domysłów. Protokół z pomiarów instalacji, wykonanych przez elektryka z uprawnieniami, pokazuje stan izolacji, skuteczność ochrony przeciwporażeniowej i to, czy wyłączniki różnicowoprądowe działają. Taki dokument nie podnosi ceny mieszkania sam z siebie, ale ucina niepewność, która w negocjacjach zawsze działa na niekorzyść sprzedającego.
Wymiana przed sprzedażą czy rabat w cenie
Pełna wymiana instalacji oznacza kucie bruzd, nowe puszki, przewody, osprzęt i rozdzielnicę, a potem tynkowanie i malowanie. To remont, który ma sens głównie wtedy, gdy mieszkanie i tak wymaga odświeżenia przed sprzedażą, a sprzedający planuje oferować je jako lokal do zamieszkania od zaraz. Jeśli mieszkanie jest do generalnego remontu, kupujący i tak będzie chciał zrobić instalację po swojemu, pod własny układ kuchni i łazienki, więc lepiej uwzględnić to w cenie.
Rozwiązaniem pośrednim jest modernizacja najbardziej widocznych elementów: wymiana starych bezpieczników na nową rozdzielnicę z wyłącznikami nadprądowymi i różnicowoprądowymi, dołożenie osobnego obwodu do kuchni, wymiana zniszczonego osprzętu. Kosztuje to wyraźnie mniej niż pełna wymiana, a mieszkanie przestaje odstraszać przy pierwszych oględzinach. Warunkiem jest, żeby prace wykonał elektryk i potwierdził je pomiarami, bo nowa rozdzielnica na starych przewodach aluminiowych bez sprawdzenia nie rozwiązuje problemu.
Na jakie materiały patrzą kupujący po remoncie
Jeśli instalacja była wymieniana, kupujący chce wiedzieć, z czego ją wykonano. Podstawą są przewody miedziane w układzie z przewodem ochronnym, o przekrojach dobranych do obwodów: inne do oświetlenia, inne do gniazd, jeszcze inne do płyty indukcyjnej. W kategorii, którą w sklepach i wyszukiwarkach opisuje się po prostu hasłem kable, mieści się wiele typów przewodów, a elektryk wybiera je według sposobu ułożenia, liczby żył i przekroju. Do instalacji podtynkowej w mieszkaniu stosuje się zwykle przewody płaskie lub okrągłe z żyłami miedzianymi, a dokumentacja powykonawcza mówi, jakie dokładnie zostały użyte.
Dla przyszłego właściciela cenne są też informacje praktyczne: schemat rozdzielnicy z opisem obwodów, liczba obwodów w kuchni i łazience, przewidziane miejsce na dodatkowe zabezpieczenia oraz to, czy do mieszkania doprowadzono przewody teletechniczne. Dobrze przygotowana teczka z dokumentami pokazuje, że remont był przemyślany, a nie robiony na szybko pod sprzedaż.
Dokumenty, które warto mieć przy sprzedaży
Niezależnie od tego, czy instalacja jest stara, czy po remoncie, przy sprzedaży przydają się:
- aktualny protokół z pomiarów elektrycznych wykonanych przez osobę z uprawnieniami,
- opis obwodów w rozdzielnicy, najlepiej na wewnętrznej stronie drzwiczek,
- faktury lub informacje o wykonawcy, jeśli instalacja była wymieniana,
- informacja o mocy przyłączeniowej i rodzaju licznika z umowy z dostawcą energii.
Elektrycy wykonujący modernizacje w mieszkaniach kupują przewody, osprzęt i rozdzielnice w hurtowniach elektrotechnicznych. W oddziałach Onninen można sprawdzić dostępność konkretnych typów przewodów i aparatury modułowej przed zaplanowaniem remontu.
Stan instalacji elektrycznej nie musi przesądzać o cenie mieszkania, o ile sprzedający zna go i potrafi o nim rzeczowo opowiedzieć. Parametry przewodów i osprzętu oraz ich dostępność sprawdzisz na www.onninen.pl